انواع مالکیت اراضی

[vakil]

یکی از انواع حق مالکیت و مهمترین انها مالکیت اشخاص نسبت به اراضی می باشد. و به جهت اهمیت و وابستگی ان به مرزهای داخلی و اقتصاد یک کشور ، واضعین قانون با تصویب قوانین در هر مقطع زمانی دخالت دولت را به عناوین ضروریات اجتماعی، منافع عمومی، مصالح اجتماعی و اعمال حاکمیت نسبت به مالکیت اراضی افزایش داده و تلاش جهت سودمندی استفاده و بهره برداری از ان را در امر اقتصاد و سرمایه گذاری دارند که البته این قوانین همیشه به ضرر اشخاص نبوده بلکه ممکن است نتیجه ان به نفع عموم باشد.

انواع مالکیت از حیث مالک:
برای مالکیت تقسیمات گوناگونی وجود دارد. یکی از این تقسیمات دسته بندی مالکیت از حیث مالک میباشد. برخی از نویسندگان بر اساس سوابق فقهی این مالکیت را به ۷ دسته از جمله حکومتی، امت، جامعه، گروه، شخص فرد، خصوصی فرد تقسیم نموده اند. با این حال، برابر قوانین و مقررات در ایران از حیث مالک سه نوع مالکیت وجود دارد:
۱- مالکیت خصوصی ۲- مالکیت دولتی ۳- مالکیت عمومی
با توجه به سوابق فقهی اسلام، مالک اصلی تمام افرینش خداوند متعال می باشد که از ان بعنوان مالک حقیقی نام بـرده می شود و کلیه اشخاص در جهان مالکیت اعتباری دارند :

• مالکیت خصوصی : مالکیت اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی غیر دولتی را مالکیت خصوصی می نامند که این نوع مالکیت برابر منابع فقهی، قانون اساسی از جمله اصول ۲۲ ، ۴۷، ۴۴ ، قانون مدنی از جمله مواد ۲۹ ، ۳۰ و قوانین موضوعه در ایران به رسمیت شناخته شده است لیکن بموجب قواعد فقهی و قانون این مالکیت دارای محدودیت هایی می باشد که قاعده لاضرر و عسر و حرج از جمله انها بوده و برابر قانون، قانونگذار استثنائاتی را برای ان ایجاد نموده است.
• مالکیت دولتی: این گونه از مالکیت حقی است که مراجع دولتی همانند سایر اشخاص بر اموال دارند، هر چند که اعمال این حق به موجب قوانینی به مراتب سختگیرانه تر از قوانین حاکم بر مالکیت شخصی محدود می گردد. فروش اموالی که ملک دولت است با تصمیم مقام اداری امکان پذیر است و در عین حال این انتقال نیاز به تشریفاتی دارد که قانون مقرر می نماید.
• مالکیت عمومی: گاه دولت از جهت ولایتی که بر عموم دارد به نمایندگی از سوی جامعه، اموال و مشترکاتی را که برای استفاده مستقیم تمام مردم آماده شده و یا اختصاص به حفظ مصالح عمومی دارد، در اختیار می گیرد. در اینجا دولت صرفاً مدیر و سرپرست اداره اموال است. بنابراین دولت حق فروش اموال عمومی را ندارد مگر آنکه قانون صراحتاً این امر را اجازه داده باشد. در مواقعی اجازه فروش و انتقال پاره ای از اموال عمومی حتی به موجب قانون نیز ممکن نمی باشد.

انواع اراضی :

اراضی ایران را از حیث مالکیت می توان به ۴ دسته تقسیم کرد: ۱٫ اراضی دولتی. ۲٫ اراضی خصوصی. ۳٫ اراضی موقوفه. ۴٫ اراضی عمومی.

• اراضی دولتی: اراضی می باشند که اکثراً از طریق اجرای قوانینی که جنبه حاکمیتی دارند مانند قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، قانون اراضی شهری، قانون زمین شهری، اصل ۴۹ قانون اساسی به طرق مصادره، موات و ملی اعلام کردن و اموال بلاصاحب تملک می شوند که واگذاری و انتقال آنها نیز تابع تشریفات قانونی خاص حاکم بر مرجع دولتی واگذار کننده از جمله اجرای طرح، اخذ مجوز برگزاری مزایده می باشد که معمولا برابر قانون ارزش اراضی دولتی توسط کارشناس دادگستری ارزیابی و قیمت گذاری می شود.
• اراضی خصوصی: که در واقع دارای مالک خصوصی غیر دولتی می باشند از طرق قانونی مانند عقود (قرارداد بیع ، صلح و هبه) و ارث منتقل می شوند و انتقال آنها تابع تشریفات خاص انتقال اراضی دولتی نبوده و ابتدائا توافق طرفین جهت تنظیم این انتقال حاکم می باشد. البته در این نوع اراضی ممکن است که تعداد مالکین منحصر به یک فرد یا افراد متعدد باشد و در صورتیکه مالکین متعدد دارای مالکیت برای کل زمین باشد مقررات مربوط به اراضی مشاع بر اراضی حاکم خواهد بود و چنانچه یک نفر نسبت به زمین مالکیت داشته باشد تابع مقررات مربوط به اراضی مفروز می باشد.. مبلغ این اراضی با توافق بین فروشنده و خریدار تعیین و معمولا به ارزش روز قرارداد انتقال محاسبه می شود.
• اراضی موقوفه: برابر وقفنامه و از طریق شخصی بنام واقف (شخصی که زمین را در وقف قرار می دهد) به مالکیت وقف در می آید و برابر قواعد فقهی و قانون عین زمین وقف قابل انتقال نبوده و صرفاً توسط متولی موقوفه (در صورت وجود) یا اداره اوقاف (در صورت عدم وجود متولی برای موقوفه یا بعنوان ناظر بر موقوفات کشور) منافع آن به اجاره موقت واگذار می شود که معمولا هم مدت اجاره این گونه اراضی بلند مدت بوده یا بعد از انقضا مدت تمدید می شوند. در صورتیکه شخصی با مجوز قانونی اقدام به احداث بنا بر روی اراضی موقوفه نماید و موقوفه برای اراضی مذکور دارای سند مالکیت باشد می تواند نسبت به اعیانی احداث شده سند مالکیت از اداره ثبت اخذ نماید لیکن این سند صرفا برای اعیانی صادر خواهد شد نه عرصه. لازم به ذکر است که برابر قانون در موارد استثنا مانند خرابی موقوفه یا بیم خطر بالا اراضی موقوفه برابر تشریفات قانونی قابل انتقال می باشد.

اراضی عمومی: اراضی نوع دیگری نیز دارد که مالک خاص ندارند که مشترکات عمومی و مباحات نامیده می شوند مشترکات عمومی نوعی از اموال دولتی محسوب شده که اختصاص به مصالح عمومی داده شده و دولت فقط اداره کننده آن است مانند پل ها، موزه ها و معابر عمومی. مباحات از جمله اموالی هستند که ملک اشخاص نبوده و برابر قانون توسط افراد قابل تملک است که حیازت (تصرف و وضع ید) نوعی از تملک مباحات می باشد مانند اراضی موات (فاقد مالک خاص و عدم کشت و زرع در آن) که با عمران و با شرایط قانونی قابل تملک می باشد.