Hamraz.raz
کاربر نگاه دانلود
- عضویت
- 2016/08/09
- ارسالی ها
- 1,186
- امتیاز واکنش
- 10,905
- امتیاز
- 748
- سن
- 21
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود.اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل ، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
مبلغی را که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می گذارد، رهن نامیده می شود و تضمینی است از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرض الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می شود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده شده را دارد. اجاره از جمله عقود لازم است به این معنی که طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر در شرایط خاص و حتی با فوت و محجور شدن یکی از دو طرف قرارداد به قوت خود باقی است.
عناوین مطرح دریک اجاره نامه عبارتند از :
مستاجر : اجاره کننده
موجر : اجاره دهنده
عین مستاجر : مورد اجاره
مال الاجاره : اجاره بها
اجرت المثل : اجرت وبهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند . اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد .
تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود.
تعهدهای موجر
موجر باید تعهدهایی داشته باشد که یکی از آنها تسلیم مورد اجاره است. برای اینکه مستاجر بتواند از منفعت عین استفاده کند موجر باید عین را به تصرف مستاجر دهد و اگر موجر عین مستاجره را به مستاجر تسلیم نکند مستاجر حق دارد الزام موجر را به تسلیم عین مستاجره از دادگاه بخواهد و در صورت عدم امکان اجبار، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند (ماده 476 قانون مدنی). همچنین مستاجر می تواند از حق حبس خود یعنی عدم پرداخت اجاره بها تا تسلیم عین مستاجره استفاده کند. موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که امکان استفاده مطلوب برای مستاجر امکان پذیر باشد در غیر این صورت تسلیم محقق نشده و موجر به تعهد خود عمل نکرده است (ماده 477 قانون مدنی).
اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند. موضوع عقد اجاره باید عین بود.
شرایط اجاره
١- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد. مستاجر هم می تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
٢- مدت اجاره باید معین باشد؛ اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود.
٣- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند؛ بنابراین کودکان غیربالغ و افراد دیوانه نمی توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند. قیم این افراد می تواند از جانب آن ها اجاره کند یا اجاره بدهد.
4- اجاره کتبی؛ طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٧٦، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد نیز زیر آن را امضا کنند همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا دو طرف بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٧٦ بهره مند شوند. اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می شوند که باعث می شود ماه ها و شاید سال ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد. مستاجر هم می تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
تکالیف مستاجر
١- پرداخت کرایه؛ معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره ب ها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ب ها پیش بینی شده باشد، مستاجر باید به موقع اجارهبها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
٢- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
٣- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره؛ اگر خانه یا مغازه نیاز به مواردی از قبیل رنگ آمیزی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل در ها داشته باشد، مستاجر خود باید این کار ها را انجام دهد.
٤- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ؛ چون مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می کند، هزینه های آن را نیز خود باید بپردازد. حق شارژ را نیز خود مستاجر باید پرداخت کند.
٥- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر؛ اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور، انجام این تعمیرات با موجر است؛ لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.
٦- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره؛ مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خود آن را جبران کند.
٧- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای؛ اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مانند طلافروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند، می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
تکالیف موجر
١- تحویل مورد اجاره به مستاجر؛ موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره، خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر دهد.
٢- بازگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه؛ چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر گرفته می شود، موجر در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند.
٣- انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره؛ اگر موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم باشد، موجر باید آن را انجام دهد.
حقوق مستاجر
١- در خانه یا آپارتمان مسکونی؛ مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می کند بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد. اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می تواند آن را از موجر پس بگیرد. اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستاجر می تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد. مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد؛ مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد.
٢- در مغازه و محل کسب؛ در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب، مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، اشتغال یابد. بنابراین در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد.
حقوق موجر
١- دریافت اجاره بها در مواعد مقرر.
٢- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد؛ در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال ١٣٧٦ اجاره داده شده است، توجه کرد؛ چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٥٦ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.
٣- حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.
در نتیجه اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند. موضوع عقد اجاره عین می باشد.
مبلغی را که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می گذارد، رهن نامیده می شود و تضمینی است از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرض الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می شود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده شده را دارد. اجاره از جمله عقود لازم است به این معنی که طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر در شرایط خاص و حتی با فوت و محجور شدن یکی از دو طرف قرارداد به قوت خود باقی است.
عناوین مطرح دریک اجاره نامه عبارتند از :
مستاجر : اجاره کننده
موجر : اجاره دهنده
عین مستاجر : مورد اجاره
مال الاجاره : اجاره بها
اجرت المثل : اجرت وبهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند . اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد .
تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود.
تعهدهای موجر
موجر باید تعهدهایی داشته باشد که یکی از آنها تسلیم مورد اجاره است. برای اینکه مستاجر بتواند از منفعت عین استفاده کند موجر باید عین را به تصرف مستاجر دهد و اگر موجر عین مستاجره را به مستاجر تسلیم نکند مستاجر حق دارد الزام موجر را به تسلیم عین مستاجره از دادگاه بخواهد و در صورت عدم امکان اجبار، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند (ماده 476 قانون مدنی). همچنین مستاجر می تواند از حق حبس خود یعنی عدم پرداخت اجاره بها تا تسلیم عین مستاجره استفاده کند. موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که امکان استفاده مطلوب برای مستاجر امکان پذیر باشد در غیر این صورت تسلیم محقق نشده و موجر به تعهد خود عمل نکرده است (ماده 477 قانون مدنی).
اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند. موضوع عقد اجاره باید عین بود.
شرایط اجاره
١- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد. مستاجر هم می تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
٢- مدت اجاره باید معین باشد؛ اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود.
٣- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند؛ بنابراین کودکان غیربالغ و افراد دیوانه نمی توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند. قیم این افراد می تواند از جانب آن ها اجاره کند یا اجاره بدهد.
4- اجاره کتبی؛ طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٧٦، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد نیز زیر آن را امضا کنند همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا دو طرف بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٧٦ بهره مند شوند. اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می شوند که باعث می شود ماه ها و شاید سال ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد. مستاجر هم می تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
تکالیف مستاجر
١- پرداخت کرایه؛ معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره ب ها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ب ها پیش بینی شده باشد، مستاجر باید به موقع اجارهبها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
٢- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
٣- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره؛ اگر خانه یا مغازه نیاز به مواردی از قبیل رنگ آمیزی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل در ها داشته باشد، مستاجر خود باید این کار ها را انجام دهد.
٤- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ؛ چون مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می کند، هزینه های آن را نیز خود باید بپردازد. حق شارژ را نیز خود مستاجر باید پرداخت کند.
٥- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر؛ اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور، انجام این تعمیرات با موجر است؛ لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.
٦- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره؛ مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خود آن را جبران کند.
٧- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای؛ اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مانند طلافروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند، می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
تکالیف موجر
١- تحویل مورد اجاره به مستاجر؛ موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره، خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر دهد.
٢- بازگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه؛ چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر گرفته می شود، موجر در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند.
٣- انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره؛ اگر موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم باشد، موجر باید آن را انجام دهد.
حقوق مستاجر
١- در خانه یا آپارتمان مسکونی؛ مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می کند بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد. اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می تواند آن را از موجر پس بگیرد. اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستاجر می تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد. مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد؛ مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد.
٢- در مغازه و محل کسب؛ در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب، مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، اشتغال یابد. بنابراین در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد.
حقوق موجر
١- دریافت اجاره بها در مواعد مقرر.
٢- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد؛ در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال ١٣٧٦ اجاره داده شده است، توجه کرد؛ چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ١٣٥٦ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.
٣- حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.
در نتیجه اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند. موضوع عقد اجاره عین می باشد.
