Hamraz.raz
کاربر نگاه دانلود
- عضویت
- 2016/08/09
- ارسالی ها
- 1,186
- امتیاز واکنش
- 10,905
- امتیاز
- 748
- سن
- 21
متاسفانه شرایط اقتصادی در كشور ما به گونه‌ای است كه مستاجر در جریان این روابط بیشتر از مالك آسیب می‌بیند.
تعداد مستاجر زیاد در مقایسه با تعداد خانه‌های اجاره‌ای محدود از یك سو و قیمت‌های نجومی برای اجاره كه برخی مالكان پیشنهاد می‌دهند، دو فاكتور مهمی است كه باعث شده مستاجر در مقابل مالك آسیب‌پذیرتر باشد.
نكاتی در اجاره‌نشینی وجود دارد كه هم مالك و هم مستاجر باید آنها را شناخته و رعایت كنند. اگر این نكات رعایت شود، مالك و مستاجر همچون دو دوست قدیمی رابـ ـطه‌شان حفظ خواهد شد.
امروزه مستاجران در هنگام یافتن خانه جدید برای اجاره فقط به دنبال خانه‌ای هستند كه اجاره آن با توان مالی‌شان سازگاری داشته باشد. این رویه كاملا غلط و به ضرر مطلق مستاجر می‌باشد.
شیوه درست برای یافتن خانه اجاره‌ای مناسب این است كه شما هم به دنبال خانه خوب و هم به دنبال مالك خوب باشید.
برخی مالكان این گونه تصور میكنند كه مستاجر یعنی بـرده، در صورتی كه مستاجر در عین حالی كه از خانه اجاره‌ای به عنوان سرپناه استفاده می‌كند، حافظ منافع مالك در مدت حداقل یكسال نیز خواهد بود.
تعریف اجاره
اجاره عقدی است كه برابر آن اجاره‌كننده مالك منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود اجاره ممكن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنكه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده كند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
در اجاره مسكن باید مدت اجاره معین باشد كه معمولا این مدت یك سال تعیین می‌شود. مدت اجاره از روزی شروع می‌شود كه بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذكر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
در مواردی كه اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است كه بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی كه میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود
قانون می‌گوید مستاجر باید در زمان‌های تعیین‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسید دریافت كند.
برخی از مستاجران استفاده‌های سوء از ملك مورد اجاره میكنند. مثلا با آنكه ملك مورداجاره كاربری مسكونی دارد، اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن می‌كند. قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالك داده است.
مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره‌بهایی كه معادل اجاره‌بهای مكان شبیه به آن است، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورداجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.
تنظیم قرارداد
تنظیم قرارداد بین مالك و مستاجر باید حتما در بنگاه‌های املاك معتبر رسمی انجام بگیرد.
باید توجه داشت برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا كنند. همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم‌های چاپی معتبر انجام شود.
میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن
در مواردی كه اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است كه بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی كه میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود.
موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینة‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینكه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حكم قطعی كه بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدكرد حكم دادگاه در این مورد قطعی است.
همچنین موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعدیل،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حكم، محكوم می‌نماید. دایره اجرا مكلف است‌خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حكم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به‌شرح فوق درخواست كند.
در حقوق مدنی ایران اگرمتعاقدین مدت عقد اجاره را ذكر نكنند، و همچنین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین ننمایند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نكنند، عقد اجاره باطل است
عدم تعیین مدّت در اجاره
در حقوق مدنی ایران اگرمتعاقدین مدت عقد اجاره را ذكر نكنند، و همچنین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین ننمایند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نكنند، عقد اجاره باطل است. اما اگر عقد اجاره‌ای منعقد كرده باشند كه در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد، مطابق مادة‌قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی كه برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است، منعقد می‌شود. اما در خصوص مازاد برآن میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. به نظر میرسد، قولی صحیح باشد كه معتقد به وقوع عقد خصوصی جایز (بالعرض) است. این عقد بعد از انقضای اولین مدتی كه برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است، به وجود میآید.
تعداد مستاجر زیاد در مقایسه با تعداد خانه‌های اجاره‌ای محدود از یك سو و قیمت‌های نجومی برای اجاره كه برخی مالكان پیشنهاد می‌دهند، دو فاكتور مهمی است كه باعث شده مستاجر در مقابل مالك آسیب‌پذیرتر باشد.
نكاتی در اجاره‌نشینی وجود دارد كه هم مالك و هم مستاجر باید آنها را شناخته و رعایت كنند. اگر این نكات رعایت شود، مالك و مستاجر همچون دو دوست قدیمی رابـ ـطه‌شان حفظ خواهد شد.
امروزه مستاجران در هنگام یافتن خانه جدید برای اجاره فقط به دنبال خانه‌ای هستند كه اجاره آن با توان مالی‌شان سازگاری داشته باشد. این رویه كاملا غلط و به ضرر مطلق مستاجر می‌باشد.
شیوه درست برای یافتن خانه اجاره‌ای مناسب این است كه شما هم به دنبال خانه خوب و هم به دنبال مالك خوب باشید.
برخی مالكان این گونه تصور میكنند كه مستاجر یعنی بـرده، در صورتی كه مستاجر در عین حالی كه از خانه اجاره‌ای به عنوان سرپناه استفاده می‌كند، حافظ منافع مالك در مدت حداقل یكسال نیز خواهد بود.
تعریف اجاره
اجاره عقدی است كه برابر آن اجاره‌كننده مالك منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود اجاره ممكن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنكه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده كند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
در اجاره مسكن باید مدت اجاره معین باشد كه معمولا این مدت یك سال تعیین می‌شود. مدت اجاره از روزی شروع می‌شود كه بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذكر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
در مواردی كه اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است كه بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی كه میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود
قانون می‌گوید مستاجر باید در زمان‌های تعیین‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسید دریافت كند.
برخی از مستاجران استفاده‌های سوء از ملك مورد اجاره میكنند. مثلا با آنكه ملك مورداجاره كاربری مسكونی دارد، اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن می‌كند. قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالك داده است.
مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره‌بهایی كه معادل اجاره‌بهای مكان شبیه به آن است، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورداجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.
تنظیم قرارداد
تنظیم قرارداد بین مالك و مستاجر باید حتما در بنگاه‌های املاك معتبر رسمی انجام بگیرد.
باید توجه داشت برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا كنند. همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم‌های چاپی معتبر انجام شود.
میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن
در مواردی كه اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است كه بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی كه میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود.
موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینة‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینكه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حكم قطعی كه بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدكرد حكم دادگاه در این مورد قطعی است.
همچنین موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعدیل،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حكم، محكوم می‌نماید. دایره اجرا مكلف است‌خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حكم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به‌شرح فوق درخواست كند.
در حقوق مدنی ایران اگرمتعاقدین مدت عقد اجاره را ذكر نكنند، و همچنین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین ننمایند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نكنند، عقد اجاره باطل است
عدم تعیین مدّت در اجاره
در حقوق مدنی ایران اگرمتعاقدین مدت عقد اجاره را ذكر نكنند، و همچنین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین ننمایند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نكنند، عقد اجاره باطل است. اما اگر عقد اجاره‌ای منعقد كرده باشند كه در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد، مطابق مادة‌قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی كه برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است، منعقد می‌شود. اما در خصوص مازاد برآن میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. به نظر میرسد، قولی صحیح باشد كه معتقد به وقوع عقد خصوصی جایز (بالعرض) است. این عقد بعد از انقضای اولین مدتی كه برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است، به وجود میآید.
